已签署美伊谅解备忘录生效60天谈判窗口期开启
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01楼市第一城易主自 2022 年取代武汉坐上楼市第一城宝座的成都 ，今年上半年终于被广州取代了�？硕鹗菹允� ，广州上半年新房成交套数 31225 套 ，位居全国第一 ，成为新的楼市第一城。不过成交面积成都依旧第一 ，广州第二。各机构统计数据差别较大。成都官方披露的数据是成交了 32318 套 ，广州官方披露的数据则是 32688 套�？硕鹬云� ，因为它仅统计到了 6 月 28 日 ，不过并不影响结果。要害问题来了 ，前几年成交套数还排在全国第 5 至第 7 的广州 ，怎么就突然冲到第一了呢？2023 年 ，新房与二手房成交套数 ，成都均第一 ，广州新房成交套数第五 ，二手房成交套数第四。2024 年 ，广州新房成交套数第六 ，二手房成交套数第七。2025 年 ，广州新房与二手房合计成交量位居全国第六。2025 年第六 ，今年年中火箭般蹿升至第一 ，广州楼市究竟爆发了什么？看到许多人说 ，是因为广州楼市火起来了？其实并不是。从月度成交走势来看 ，已往六个月并不惊艳 ，并且上半年无论成交套数照旧成交面积 ，都不如去年同期。这样还能蹿升至第一 ，那只有一个合理解释 ，其他都会新房成交量下滑更严重。好比成都 ，成都官方披露的数据显示 ，上半年成都新房成交量 32318 套 ，同比下降 40.12%；成交面积 425.85 万平方米 ，同比下降 40.07%。02广州房价进入慢跌阶段整体来看 ，广州新房成交正进入筑底阶段。最为要害的是 ，受这几年土地出让数量减少与成交断崖式下滑影响 ，广州新房供应泛起跳水式下滑。一方面是供应量断崖式下滑 ，另一方面成交开始筑底 ，广州新房去化周期大幅缩短。5 月份去化周期只有 18.5 个月 ，不过依旧高于住建部划定的 18 个月红线。别的 ，受豪宅成交火热拉动 ，广州新房立室价格也略有上涨 ，但房价绝对量仍处在周期低位。接着看更能反应市场冷暖的二手房 ，寒意依旧十足。广州市房地产中介协会披露的数据显示：2026 年 6 月广州市二手住宅网签套数和面积划分为 8740 套、88.89 万平方米 ，环比划分下降 12.45% 和 10.68% ，同比下降幅度也达 9.82% 和 7.70%。2026 年上半年 ，广州市二手住宅共网签 53358 套和 534.87 万平方米。3 月份创下小热潮后 ，二季度三个月三连跌 ，6 月份广州下辖 11 个区二手房网签量全线下跌。成交价格方面 ，5 月份、6 月份环比都有所上涨 ，不过依旧在低位震荡 ，目前绝对置魅正在迫近 2 万元 / 平方米。来源：贝壳找房综合来看 ，广州无论新房房价照旧二手房房价 ，均可以用八个字表述：底部震荡 ，底部企稳。这并非是说广州房价就要反弹 ，就目今的情况 ，即便上海、深圳都没有形成反弹的底气。而是强调：第一 ，广州房价已经完成了大幅调解周期 ，未来下行空间已经不大。第二 ，未来可能长时间维持现状 ，或者进入长周期的阴跌 ，但整体跌幅不会大。之所以有此判断 ，有四个逻辑：第一 ，经历了已往四年的调解 ，广州楼市的房价泡沫已经挤得差未几了。广州均价高点时期迫近 5 万元 ，现在迫近 2 万元 ，跌了一泰半。第二 ，广州新房与二手房成交量在底部已经形成了稳定 ，成交量再跌也跌不到哪儿去。第三 ，广州人口竞争力依旧强 ，去年常住人口增量高达 12.3 万人 ，增量位居全国第三。制图：都会财经；数据：各都会统计局第四 ，广州经济增速已经恢复。前两年因当家汽车工业调解 ，广州经济增速低迷。自去年年末以来 ，广州汽车工业逐渐恢复 ，今年一季度全市规模以上工业实现增加值同比增长 6.5% ，增速比去年全年提升 5.3 个百分点。三大支柱工业中 ，汽车制造业提速增长 5.5%。与此同时 ，牢固投资、消费两驾马车也恢复：一季度 ，广州牢固投资增速同比增长 9.8% ，增速比去年全年提升 16.5 个百分点。这一增速 ，大幅领先于京沪深。同期的北京增长 5.5% ，上海增长 7.6% ，深圳仅增长 0.2%。一季度 ，广州实现社会消费品零售总额 3092.17 亿元 ，同比增长 6.6% ，增速比去年全年提升 1.1 个百分点。增速同样领跑一线 ，同期的北京为 2.4% ，上海增长 5.5% ，深圳增长 0.5%。此配景下 ，一季度的广州交出了一份靓丽结果单。一季度广州 GDP 增速 6% ，位居四大一线都会之一。并且 GDP 规模再次反超重庆 ，重新夺回了经济第四城宝座。制图：都会财经；数据：各都会统计局虽然 ，广州这一结果与其卖力救市 ，也离不开。广州是第一个完全摊开限购的一线都会 ，至今仍是唯一一个 ，谁都可以买 ，想买几多套都行。其次 ，广州是一线都会中房贷利率最低的都会。今年上半年 ，广州又推出了多项步伐 ，特别是由广州安居集团下场回购焦点区的老破小二手房 ，对稳定房价起到了一定作用。03房价整体仍未见底 ，但剖析已经开始全国房价整体还远未见底 ，调解依旧是主基调。这一点 ，本号已经重复强调过。目今全国房地产整体依旧陷入在两位数调解当中 ，房地产投资两位数调解 ，商品房销量与销售额两位数调解。更要害的是 ，5 月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据 ，均很欠悦目。四五月份房贷连续负增长 ，消费贷连续负增长 ，5 月份的消费也泛起了 2022 年底以来的首次负增长。这几个数据拼在一起 ，指向的是同一种社会情绪：防守。当整个社会进入消费防守状态时 ，房价就很难真正见底。因为房价的底部 ，历来不是政策给出来的 ，而是信心给出来的。只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢担负危害的时候 ，房地产市场才可能真正完成筑底。这是整体情况 ，具体到都会来说 ，K 型剖析愈发明显：第一梯队是一线都会。北京、上海、深圳、广州经过四年深度调解后 ，市场最艰难的阶段已经已往。这些都会拥有全国最强的人口吸附能力、工业竞争力和资源集聚能力 ，决定了其房地产市场具备恒久支撑。未来几年 ，一线都会或许率不会重演已往那种暴涨行情 ，但继续大幅下跌的空间同样有限 ，更可能泛起 " 低位震荡、缓慢筑底 " 的运行特征。第二梯队是强工业二线都会。杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等都会 ，依靠先进制造业、新经济工业和连续的人口流入 ，房地产市场韧性明显强于普通都会。其中焦点城区、优质学区、工业聚集区的房产 ，有望率先企稳；而远郊板块和供应过剩区域 ，仍将继续调解。未来这些都会内部的剖析 ，可能比都会之间的剖析越创造显。第三梯队则是大都弱二线和普通三四线都会。已往支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求 ，正在逐渐消退。关于人口连续流出、工业支撑缺乏的都会而言 ，房地产市局面临的已经不但仅是周期调解 ，而是恒久价值重估。未来能够坚持稳定的三四线都会 ，大多集中在强省会都会圈周边、工业基础较好的县市 ，或者具备特殊资源优势的区域。归根究竟 ，中国房地产正在从 " 总量时代 " 走向 " 剖析时代 "。已往买对赛道就能赚钱 ，未来则要买对都会；已往看政策 ，未来更要看人口；已往拼投资属性 ，未来更要看居住价值。这是本轮楼市调解留给市场最重要的变革。
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