高端新能源正在占领市场，但老问题还在
" 豪宅客户越来越挑剔了，各个维度都不可有短板 。""3000 万元以上产品相对流速会慢一点，近期基本坚持平稳 。"近日，上海部分高端住宅项目向《每日经济新闻》记者（以下简称 " 每经记者 "）如此反响 。这些项目均跻身 2026 年前 5 个月上海商品住宅销售金额 TOP10 行列，项目套均价格 2000 万元起步 。每经记者注意到，从全国市场来看，今年前 5 个月，一经抗跌的高端住宅市场稀有跑输大盘 。据克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合宣布的数据，2026 年 1 — 5 月，全国重点 30 城总价 1000 万元以上高端住宅成交 13986 套，同比下降 19%，跌幅凌驾整体新房市� 。ㄍ认陆� 15%） 。上海作为高端住宅市场的风向标，也走出了一条剖析曲线——单价凌驾 10 万元 / 平方米的住宅整体热度缺乏预期，部分项目去化率仅维持在五成左右 。不过，华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境等顶豪项目仍能维持九成以上高去化，甚至触发积分摇号 。上海中原地产市场剖析师卢文曦通过微信向每经记者体现，" 豪宅去化变慢并非最近才泛起 。从 2025 年开始，部分项目不再‘开盘即罄’ 。到了去年下半年，这一情况越发明显，只有豪宅中的红盘能开盘售罄，其余项目销售速度也变慢了 " 。" 豪宅客户越来越挑剔了 "每经记者注意到，中指研究院数据显示，2026 年前 5 个月，上海商品住宅销售金额 TOP10 项目中，单价凌驾 10 万元 / 平方米的项目抵达了 9 个 。其中，华润沄启滨江项目销售 349 套，销售金额达 77.5 亿元，位列第一 。在这 9 个项目中，已售套均总价最高的是士林润园，凌驾 9000 万元 / 套 。陆家嘴太古源源邸凌驾 5000 万元 / 套，安澜上海超 4000 万元 / 套，绿城潮鸣外滩超 3600 万元 / 套 。别的，沄启滨江、外滩瑞府、翡云悦府套均超 2000 万元 / 套 。这些套均超 2000 万元的项目中，今年前 5 个月，沄启滨江累计销售 349 套，外滩瑞府 147 套，翡云悦府 128 套，安澜上海 115 套，最贵的士林润园也卖出了 31 套 。位于上海北外滩板块的潮鸣外滩项目，今年 3 月和 5 月两批次开盘，认购率约 130% 至 138%，开盘去化抵达九成 。该项目相关卖力人告诉每经记者，" 客户群体由上海北区外地自住客户、全市改善客户、江浙异地购佃农户三大来源组成，其中上海全域及江浙客户以焦点滨江房产作为长线资产避险、增值配置载体 " 。" 豪宅客户越来越挑剔了 。" 上述卖力人体现，" 需求还在，可是客户越来越理性和谨慎，购置逻辑通常是焦点都会、焦点板块、焦点资产配置，从地段、产品、开发商品牌，到项目配套、户型、精装等多个方面都不可有短板 。"外滩瑞府项目相关人士则向每经记者透露：" 在上海主流市场，预算 1500 万元至 3000 万元的客户占了很是大比例，因此项目 124 平方米和 165 平方米户型入市一房难求，但 3000 万元以上户型相对销售速度会慢一些 。近期豪宅市场的流速基本持平 。"千万元级住宅去化速度减慢与顶豪项目的热度形成比照的是，今年前 5 个月，上海单价凌驾 10 万元 / 平方米的住宅整体销售明显降温 。每经记者注意到，近年来市场供应端并未拖累销售 �？硕鹕疃茸裳肫疹５夭芯苛闲嫉氖菹允�，上海新房供求关系从 2024 年开始逆转，进入供大于求的阶段 。尤其是 1000 万元至 2000 万元总价段，2024 年和 2025 年供求比坚持在 1.17，而 2026 年前 5 个月抵达 1.23 。供应放量之下，千万元级住宅去化速度开始减慢 。在普睿数智都会机构调研的 14 个单价凌驾 10 万元 / 平方米的项目里，大都项目的开盘去化率集中在 20% 至 50% 区间，而苏河融景开盘均价 12.2 万元，开盘去化仅 9%；西郊云庐 5 月份开盘批次，开盘去化为 5% 。不过，其中也有去化率抵达 70% 的项目，如云邸玖章、江上印和安澜上海 。据《每日经济新闻》此前报道，云邸玖章 2025 年 4 月推出 187 套房源，认购率 210%，触发限售；5 月推出 105 套房源，认购率 224%，触发限售；6 月推出第三批次 52 套房源，认购率 246%，同样触发限售，并险些触发积分摇号 。但 2025 年第六批次加推 86 套房源，认购率已经降至约 60% 。2026 年开盘情况与 2025 年同期相比降温明显 。进入今年 5 月，刚需、刚性改善项目又重新回到榜单 。据上海中原地产统计，5 月上海市场主力回归刚需、刚性改善户型，3 万元 / 平方米至 6 万元 / 平方米的首次改善项目占新房成交面积榜 TOP10 半数席位，单价凌驾 10 万元 / 平方米的高价楼盘仅 2 个上榜且排名靠后 。不但如此，顶豪成交量在总量上也缺乏 2025 年 。中指研究院数据显示，2026 年前 5 个月，上海共成交 3500 万元以上的住宅 640 套，较 2025 年同期的 915 套减少约 30% 。" 此前豪宅热度已经连续了一年多，市场需要喘气 。" 卢文曦剖析称，" 另一方面，近两年市场上豪宅价格快速冲高，没有缓冲阶段 。上海市区新项目开盘每平方米 17 万元至 18 万元已经是常态，价格顶上去之后，销售慢下来是正常的 " 。" 市场照旧由供需关系决定 。" 卢文曦体现，" 原先都认为市中心去化没问题，但短期内供地太快、土地价格高，加上置换链条暂时还没有传导到豪宅购置，所以需求仍待进一步释放，市场需要一定的修复时间 " 。