美伊谅解备忘录签署仪式拟于19日在瑞士中部举行
本文来自微信民众号： 老张悄悄地商业视察 ，作者：弓长亮7 月 13 日 ，国务院批复《扩大消费 " 十五五 " 计划》 ，在 " 增进大宗耐用商品消费 " 一栏里 ，住房被排在了第一位 ，紧随其后的是汽车和家居家电。计划提出 2030 年社零总额抵达 60 万亿元 ，住房消费被纳入这条增长曲线的焦点赛道。大都解读把它读成 " 救市利好 "。这个判断偏了。住房被写进 " 大宗耐用消费品 " 不是救市信号 ，也不是政策打压 ，是对市场既有事实的 " 定性追认 "。屋子已经在贬值 ，已经卖不动 ，流动性已经枯竭 ，计划只是把这个事实写进了文件。但 " 追认 " 自己是一个变量：当政策层面确认了住房的 " 消费品 " 定性 ，银行典质物评估、家庭资产配置、都会土地财务三条线会同时调解 ，这才是真正值得关注的连锁反应。01 追认而非创立：市场已走在政策前面百城二手住宅价格指数已经连续 27 个月环比下跌。2026 年 6 月 ，百城二手住宅均价 12639 元 / 平方米 ，环比下跌 0.42% ，88 个都会下跌。一线都会二手房价格开始泛起企稳回升信号 ，但二线环比下跌 0.46% ，三四线下跌 0.48% ，绝大大都都会的房价仍在下探。法拍房是更硬的指标。2025 年全王法拍房挂拍 71.9 万套 ，成交仅 16.9 万套 ，清仓率 23.5% ，流拍率 65%。2026 年 1 至 5 月 ，挂拍量同比再增 20%。银行端的数据更直白：六大行个人住房贷款余额连续三年负增长 ，从 2022 年高点的 26.95 万亿降至 2025 年末的 25.07 万亿 ，三年少了 1.88 万亿。交行和工行的个人房贷不良率双双突破 1%。再看供应端。2025 年全国房地产开发投资 8.28 万亿 ，同比下降 17.2% ，规� ；芈渲� 2013 年水平。新开工面积 5.88 亿平方米 ，下降 20.4% ，较 2019 年峰值萎缩凌驾 70% ，回落至 2004 年水平。这些数据指向一个事实：房地产市场已经用脚投票完成了 " 去资产化 "。价格下跌、流动性枯竭、供应断崖、不良率抬头 ，市场的调解已经走了四年多。计划把住房写进 " 大宗耐用消费品 " ，不是在引导偏向 ，是在跟上已经爆发的偏向。02 " 大宗耐用消费品 " 这五个字在改什么" 大宗耐用消费品 " 是什么 ？汽车、家电、家具。这些工具的配合特征：买来用 ，用旧了折旧 ，持有要花钱 ，卖的时候或许率贬值。把它们和住房放在同一个类别里 ，即是政策层面认可住房的使用价值被优先强调 ，交换价值被弱化。这跟 " 房住不炒 " 纷歧样。" 房住不炒 " 是原则亮相 ，" 大宗耐用消费品 " 是定性归类。前者说 " 不应该炒 " ，后者说 " 它原来就不是投资品 "。说话差别 ，分量差别。计划提出 " 好屋子 " 建设、老旧小区革新、物业效劳质量提升三条主线 ，翻译成消费品逻辑就是：造更好的产品、维护旧产品、做好售后效劳。三条线全是 " 消费品逻辑 " ，没有一条是 " 资产逻辑 "。03 都会剖析：消费品化是一个梯渡历程但 " 消费品化 " 不是一刀切。2026 年上半年 ，重点 20 城二手住宅累计成交 76.1 万套 ，同比增长 5.6%。6 月上海二手房成交约 2.5 万套 ，同比增长 23.1% ；深圳连续两个月同比增幅超 10%。一线都会的二手房价格已经泛起环比转涨信号 ，上海连续 4 个月环比上涨 0.1% ，深圳 6 月环比转涨 0.03%。但三四线是另一幅画面� ；葜� 6 月二手房挂牌均价 7144 元 / 平方米 ，同比仍下跌 9.94%。百城数据中 ，三四线代表都会环比下跌 0.48% ，同比下跌 7.48%。法拍房的结构也印证了这种剖析：上海住宅类法拍清仓率 73.6% ，三四线都会挂拍占比超 70% ，清仓率缺乏 19%。一线都会因为稀缺性和流动性 ，资产属性仍在残留。强二线的资产属性在减弱 ，消费品属性在上升。三四线已经基本消费品化：有价无市 ，挂牌半年无成交 ，价格失去参考意义。消费品化是一个梯渡历程 ，都会能级越低 ，消费品化越彻底。04 居民资产欠债表的隐性重写中国家庭资产中住房占比从 2021 年的约 67% 回落至 2026 年的约 52%（高盛数据）。这个数字仍在全球规模内偏高。中国的路径跟两者都差别。美国是� ；贡� ，德国是制度设计 ，中国正在走的是 " 市场出清加政策追认 " 的第三条路。家庭资产中住房占比从 67% 降到 52% 不是主动选择的结果 ，是房价下跌的被动结果。但计划的意义在于：它确认了这个趋势的偏向。当文件把住房定性为 " 消费品 " ，居民资产欠债表的重配逻辑就有了政策依据。60% 押住房的配置结构面临的不可是市值缩水 ，而是持有本钱思维和流动性预期的基础转变：物业费、维修基金、房产税预期从 " 持有资产的须要开销 " 酿成 " 消费品的折旧本钱 " ；挂牌半年卖不掉从 " 市场异常 " 酿成 " 消费品的正常状态 "。05 工业连锁：从 " 造壳卖钱 " 到 " 造产品加存量运营 "计划提的三条主线 ，每一条都在改变房地产行业的底层逻辑。金融层面也在跟上。截至 2025 年末 ，全国已刊行 8 只保租房 REITs ，总市值近 200 亿元 ，出租率普遍凌驾 95% ，年化分派率 4% 以上。中信建投预计 2026 年新增上市项目 8 至 10 只 ，总市值突破 500 亿元。REITs 的实质是把存量房产的运营收益证券化 ，这是消费品金融化的路径 ，不是资产证券化的路径。06 追认自己是变量回到焦点判断：住房被纳入 " 大宗耐用消费品 " 不是在创立新趋势 ，是在追认既成事实。但追认自己会触发连锁反应。银行典质物评估逻辑要变。当住房被定性为消费品 ，典质物估值需要考虑折旧和流动性折价 ，不可再用 " 资产升值 " 假设笼罩危害。六大行房贷余额连续三年负增长 ，不良率开始抬头 ，银行已经在用脚投票。家庭资产配置逻辑要变。住房占比从 67% 降到 52% 是被动结果 ，但计划确认了偏向后 ，主动再配置会加速。美国用了近十年完成从房产到金融资产的再配置 ，中国可能更快 ，也可能更慢 ，取决于资本市场能不可提供替代性的投资渠道。都会土地财务逻辑要变。当住房是消费品 ，土地出让的 " 资产订价 " 逻辑就要让位于 " 消费品供应链 " 逻辑。地方政府从 " 土地供应者 " 转向 " 房地产市场的计划者和监督者 " ，这个转型已经在爆发：2025 年房地产开发投资下降 17.2% ，新开工面积回落至 2004 年水平 ，土地供应端主动缩量。当 6 亿家庭的资产欠债内外有凌驾一半被重新归类为 " 消费品 " ，下一个十年的财产逻辑会往哪走 ？这个问题 ，计划没有给谜底 ，市场也还没有。但偏向已经确认了。本内容由作者授权宣布 ，看法仅代表作者自己 ，不代表虎嗅立场。如对本稿件有异议或投诉 ，请联系 tougao@huxiu.com。