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本文来自微信民众号：? 投中网 ?，作者：陈美，编辑：王庆武，题图来自：AI 生成巅峰时，曾坐拥 200 余间焦点商铺、资产估值近 800 亿港元，靠租金收入日入百万的香港 " 铺王 " 邓成波，以及他一手搭建的商业帝国，正迎来残酷性一幕。近日，据香港高院披露，2022 年 -2024 年间，因债权人三次追讨欠款，香港 " 铺王 " 邓成波指定的接班人、幼子邓耀升，被正式申请破产。仔细检察案件信息就能发明，将 " 铺王 " 之子推向破产边沿的这笔债务，竟然只有 1599 万港元，这与昔日 800 亿港元的资产估值形成庞大落差。?" 铺王 " 之子被三度追债?说起来，邓耀升被申请破产，几多有些让人意外。要知道，他继续的是香港 " 铺王 " 邓成波用半生时间，积攒下来的权门基业。然而，就是这样一个依靠稳定收租的权门，却欠下 1599 万港元的用度。凭据通告，2026 年 4 月 9 日，邓耀升累计欠款达 1599 万港元，这其中包括租金、治理费，以及差饷（香港俗称 " 房产税 "），进而被债权人利盛生长有限公司告上法庭。执法文书显示，这一欠款源于邓耀升在 2019 年通过旗下公司——嘉福（香港）有限公司，向利盛生长租下位于香港旺角亚皆老街 31 号的整栋物业，租约期为 10 年。其中，前五年月租 105 万港元，后五年月租为 121 万港元。但从 2022 年开始，邓耀升便开始拖欠租金及种种用度，累计欠款抵达 1599 万港元。也就是在这一年，这位 " 铺王 " 之子开始连续变现家族物业。统计显示，2022 年，邓耀升共出售 26 项物业，涵盖位于荃湾汀兰居全幢效劳式酒店、葵涌永基工业大厦 72.53% 业权、葵涌永昇工业大厦 9 成业权，以及位于旺角砵兰街 60 号旭逸酒店等，累计回笼资金 72 亿港元 -78 亿港元。然而，这一系列的变现，并没有掩盖邓耀升的颓势。由于连续的欠租，利盛生长于 2022 年和 2024 年先后两次向香港法院提起诉讼，划分向邓耀升追讨 1074 万港元和 525 万港元，两者合计 1599 万港元，但邓耀升和其旗下公司始终未能履约。2024 年 5 月，利盛生长再次发出诉讼，除了追讨欠款外，还向法庭要求下令交还其整幢旺角物业。由于邓耀升始终未能执行，最终利盛生长通过这 1599 万港元的欠款，将邓耀升送上破产法庭，成为压垮 " 铺王 " 之子的最后一根稻草。凭据庭审，邓耀升一方已提来由置计划，其将以 1.73 亿港元的作价，出售旗下 BVI 持有的西贡豪宅物业。出售后，邓耀升将足额送还上述债务。同时，法院还明确划定：9 月 14 日为最后还款日；若 9 月 14 日前未能结清欠款，法院将直接在 9 月 21 日公布破产令，将其进入清算流程。?电灯学徒置业，创立一个 800 亿收租帝国?邓耀升的破产申请案件之所以受到关注，不但源于市场唏嘘，" 铺王 " 之子竟然还不起这千万万的欠款，还在于其父亲邓成波一手创立的 800 亿港元收租帝国。追溯发明，邓耀升的父亲——邓成波身世清贫，年轻时只是一名电灯学徒。在学徒生涯中，邓成波打磨出远超凡人的耐心与视察力，通过积攒多年的积贮，在上世纪 60 年代初，踏入香港地产市场。在投资历程中，邓成波精准踩准地产周期，掌握时代红利。通过低买高卖的方法，在期房的投资中掘得第一桶金。今后，邓成波又摸索出一套独吞的投资逻辑：只买临街旺铺、恒久持有、低杠杆运营�？孔盼榷ㄗ饨鸬挠�，邓成波在业内也逐渐收获 " 铺王 " 的称呼。邓成波认为，之所以始终以 " 低杠杆收租金 " 的方法运营，源于从电灯学徒起步的他发明，只要香港街边的霓虹灯闪烁，商铺就不会停业；只要商铺不会停业，租客就永远有收入，那么租金也能准时到账�；谡庋募虻ヂ呒�，邓成波乐成避开了多轮市场投机热潮，成为香港地产圈少有的 " 守旧型 " 投资者。在离世前，他给儿子邓耀升留下的物业也凌驾 200 项，笼罩临街商铺、工业大厦与焦点商厦等，而这些物业险些全部在铜锣湾、尖沙咀、旺角等焦点商圈。有坊间传言，仅商铺租金这一项收入，邓家每日就可收取超百万港元租金。最为要害的是，在 1997 亚洲金融风暴、2008 全球金融�；�，邓成波 " 屹立不倒 "，始终依靠富足的现金流，在市场低谷时，逆势收铺，待行情回暖后又大规模扩张。这种逆周期操作，让邓成波成为福布斯榜简单员。据福布斯香港富豪榜显示，2021 年，邓成波以 368 亿港元身家上榜，位列全港第 19 位，其家族资产估值近 800 亿港元。不过，令人惋惜的是，同年 5 月，88 岁的邓成波也离开人世，使得一代 " 铺王 " 就此谢幕。临终前，邓成波重复嘱咐幼子邓耀升两件事：一是，切勿低价抛售家族焦点优质铺位；二是，守住收租主业，不要轻易转型扩张。但如今来看，这份嘱托终究未能完全落地。?年付 40 亿利息，一举拖垮父亲 " 收租基业 "?事实上，邓成波创立的 800 亿港元收租帝国，被儿子 " 摆荡 " 基本，已有�？裳�。在邓成波生前，邓耀升便认为收租增长太慢，一心想通过资本运作做各人族工业。2017 年 -2018 年间，邓耀升豪掷 266 亿港元，以借贷融资为主的方法，收购了 14 家酒店，全力押注酒店赛道。同时，在 2015 年，他还入主港股创业板科技公司易通讯集团（08031.HK）；后又在 2020 年大手笔拿下松龄护老集团（01989.HK）控股权结构养老赛道，焦点目的是将酒店资产整合进升域集团，谋求在 2021 年上市套现。然而，市场的生长，始终未凭据邓耀升的设想而展开。2019 年，随着香港外地消费的下滑，叠加入境游客的大幅减少，酒店行业入住率泛起断崖式下跌态势。但其时，邓耀升刚适才完成多笔酒店业务的收购，入住率预期迅速急转直下，导致营收基础无法笼罩其日常运营开支。与此同时，受疫情封关影响，2020 年 -2022 年跨境游旅客也近乎归零，而酒店的人工、水电、贷款利息却是每月必须支付的刚性支出，这成为后续邓耀升财务�；畲蟮牡蓟鹚�。而最致命的是，为筹措扩张资金，邓耀升把父亲留下来的焦点商铺重复多层典质，即一套物业典质 3-4 次，这意味着除去银行贷款利息外，邓耀升另有年化 10%-20% 的财务公司贷款需要还，这让邓成波家族整体债务规模一路飙升至 400 亿港元。若按 10% 的年化利息盘算，邓耀升仅一年的利息支出就凌驾 40 亿港元，一举拖垮父亲邓成波用 60 余年时间，积累下来的商铺收租基业。截至目前，在邓成波离开后，邓耀升已先后抛售了 90 处物业，累计套现近 300 亿港元。别的，2024 年还至少有 19 项物业因无力送还典质贷款，被银行强制收回拍卖。这一系列的变局，让两代人积累资产不但流失过半，也让昔日依靠临街旺铺，稳收租金的权门，轰然 " 坍毁 "。

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